目前位置:新会房产网 >> 新会资讯 >> 江门楼市步入平稳发展期 未来一年继续探寻量价平衡点

江门楼市步入平稳发展期 未来一年继续探寻量价平衡点

      点击: 75次      时间:2018-10-26 18:35

742bcbdf4c291f9e183fa642bfb_p24_mk24_s600X0.jpg

进入9月以后,项目的去化速度普遍放缓,这和整个市场环境有关。


  96折特惠房源、每平方米下降两三百元、买房送20年车位使用权……临近年底,不少楼盘推出花式促销回笼资金。


  记者走访发现,在楼市调控收紧的当下,江门楼市从之前的高速发展期进入平稳发展期,预计未来需要用一年左右的时间,来寻找价量的平衡点。


  A 现象:前期楼市高速上涨得到有效缓冲


  “我这个月的业绩恐怕是要吃‘蛋’了!”发出这声调侃的梁先生,是东鹏地产的置业顾问。梁先生入行已有7年多,今年7月以前,他每个月至少能成交两三单业务,而从8月以后,很少成单,他认为主要原因是市场变冷。


  包括裕隆基地产二手部总经理吴名鸠在内的多位二手中介机构相关负责人普遍表示,近段时间相对前几个月,客户放盘量大约增长了两成左右,但客户到访量、成交量则大约下降了3成。


  二手房市场“着凉”,在一定程度上是一手市场“传染的”,因为,二者往往呈正向关联,一损俱损。


  9月至今,记者走访各区(市)一手住宅项目发现,在蓬江区,项目较少推新,人气一般;在江海区,江海怡景湾上周新推了5幢,去化虽达7成多,但与之前的“**”已不可同日而语;在新会区,碧桂园新仕界于10月21日上午推新,去化一般,剩下不少房源,其中不乏好楼层单位……


  “你感觉目前江门楼市氛围怎样?”10月23日晚,本报微信公众号发布了问卷调查,截至10月24日早上8点,共501人投票,除了16%的参与者选择“不好说”之外,47%的参与者认为“比上半年冷”,占比大;20%的参与者认为“和上半年差不多”;17%的参与者认为“比上半年热”。


  “各楼盘的客户到访量在9月底已逐步减少,目前江门楼市处于低迷状态。”裕隆基地产总经理杨东卉表示。


  事实上,美智地产总经理汤建军,江门地产智库成员、楼市分析师冯景全等多位业内人士人也有此看法。这不仅是感性的认识,也有数据支撑??9月数据显示:一手住宅成交方面,全市只成交了3989套,环比下降3.7%,同比下降4%。成交量处于3年多来的较低水平。同时,全市一手住宅近3个月的成交量分别为5040套、4143套、3989套,呈逐月下降的状态;二手房成交方面,全市环比下降11.8%,为2605套,是今年4月至9月的低值。同时,近3个月全市二手住宅的成交量分别为3048套、2954套、2605套,也呈逐月下降的状态。


  “9月份,江门一手住宅库存36309套,环比涨9.5%,同比涨21.7%,证明市场去化速度在变慢,楼市调控效果有了明显体现。”杨东卉同时指出,进入10月以后,成交数量可能还会大幅下降,但因为网签滞后的原因,数据会延迟体现。相对于数据的枯燥,有一个市民直观,同时也是让人感到烦恼的是感受就是,来自楼盘的促销电话明显增多。


  事实上,江门楼市在几个月前已开始有“凉意”。记者采访获悉,在今年5月,蓬江、江海推售的项目表现略显乏力,除了拥有强势名校资源的热盘保利大都会和江海怡景湾保持热销外,其余项目的分化正在加剧。从区域来看,蓬江区尚能保持中上水平,如莱茵华庭、碧桂园西江华府等整体去化约有七八成,但江海区的情况则不容乐观,部分项目去化仅为五六成,其中不乏品牌大盘。到了6月,两区项目整体去化方面,仅蓬江区部分优质项目加推当天去化可达7~9成,其余大部分项目去化只有四五成。


  B 探因:受楼市调控影响,市场进入平稳发展期


  9月、10月往往是楼市的热销月份,享有“金九银十”的美誉,为何今年成色变得明显不足呢?


  冯景全认为,虽然9月份供应量大增,但从实际成交看,市场承接力有限,“金九”有所“逊色”,除市区成交环比有所上升之外,其他区域成交环比均下跌,从而带动全市成交下跌。这表明经过前两年的**行情,再加上置业门槛大幅提高,市场已逐步回归理性,置业需求短期难以大幅增加。


  杨东卉则认为近两个月成交不足的原因有两个:一是经过前期楼市的疯狂,再加上楼市调控政策见效,有经济能力的客户已经没有购房资格,而部分刚需群体又感到置业门槛较高,难以“上车”;二是受整个市场大环境的影响,比如股市跳水式的下跌,市民资产大幅缩水,置业能力下降。


  关于江门楼市“金九银十”遇冷,记者还总结几位业内人士的观点如下:


  一方面,是楼市调控的规律使然:先是出台政策,接着是银行调控,再是舆论转向,三者先后作用或同时作用,使得楼市遇冷。


  另一方面,在于市民的预期出现分化。主要原因有三:一是政策层面依然严格调控。7月31日,中共中央政治局会议**地要求“坚决遏制房价上涨”,使得房地产市场发展平稳;二是置业者更加理性。受全国整体市场预期下行,多城降价促销事件影响,再加上江门的部分项目或是借助中介渠道拓客,或是推出促销活动,使得本地置业者的观望情绪渐浓;三是房企扩张趋理性。作为房地产上游重要的资源,土地市场的变化被誉为楼市的先行指标??去年,楼市较热,离不了高价地的频频“助攻”,而今年八九月多幅地块却低溢价成交甚至流拍。业内分析,伴随房地产市场调控的深入,房企的销售压力不断增大,房企的拿地态度趋于谨慎,这对稳定房价有一定作用。


  C 措施:市场博弈寻找量价的平衡点


  作为楼市的重要观察窗口,“金九银十”成色不足,与此同时,房企又急需回笼资金、冲业绩,为此不得不采取多种措施促销走量。


  打响头炮的,依然是碧桂园、恒大等房企大鳄,它们在全国多城多盘联动促销,自然也包括江门。比如碧桂园?中海??府,先是推出13套96折特惠房源,随后又两次推出总共约20套特价房,均价12600元/平方米。


  促销的口子一旦打开了,就很难合上,且会呈现越来大的状态??记者走访并梳理发现,从9月至今,仅江门市区,至少有10个项目推出“特价房”,包括美的?雅居乐公园天?、绿茵高尔夫、东汇城、方圆?月岛首府等,每次推出的货量通常是10套左右,**幅度为每平方米下降两三百元。


  相对于上述“小儿科”式的促销方式,还有部分项目挥出“大手笔”:一方面,“特价房”的套数有所增加,比如富力南湖壹品、江悦城公园里推出20套“特价房”,其中,江悦城公园里于国庆期间还推出买房送20年车位使用权的活动;与此同时,多个项目都在重用营销渠道,比如,美的?雅居乐公园天?、江悦城公园里、融创御府等借用中介渠道;新会保利西海岸推出“重金悬赏保利业主合伙人”活动;富力英皇?金禧花园大力启用“富力好房?佣多多”,发动“全民营销”;恒大名都开展“双节促销”,老带新即获成交价2%物业管理费。另有部分项目干脆选择直接低价入市,比如位于台山台城的一个项目,于今年9月开盘时,总价**后带装修售价7100~7700元/平方米,大幅低于周边项目,不过去化率仍然只有5成。


  让利幅度如此之大的项目,消费者依然不太买账,那些**幅度仅两三百元的房源,去化自然也不会太高。记者走访发现,多个项目推出的“特价房”在预定周期内未能完全售出。


  “市场从狂热中降温,微小的**不足以打动刚需和投资者。”业内人士刘先生认为,预计这次的促销增多只是开始,此后应该需要用一年左右的时间,来寻找量价的平衡点。


  D 趋势:预计明年春节楼市迎来促销潮


  回望江门上一次出现较大规模的促销降价潮,发生在2014年下半年。当时,江门楼市受到高库存和低成交的双重夹攻,市场整体下行,房价出现下降的情况。据媒体统计,全市有近45个楼盘推出打折促销活动,其中蓬江区便有14个楼盘之多。


  那么这一次,是否会重复2014年的现象?


  在“你预计江门房价会怎样?”这项微信调查中,除了10%的参与者选择“不好说”之外,38%的参与者认为“会涨”,24%的参与者认为“稳定”,28%的参与者认为“会降”。


  “预计江门未来几个月,即明年农历春节前后,江门市场或迎来全面的促销浪潮。”冯景全预测未来半年楼市走势:供应方面,预计仍保持相对高位,而蓬江、江海两区当前施工进度仍较缓慢,供应量短期不会大幅增加;成交方面,鉴于年底因素加上当前观望气氛浓厚,预计成交仍较为冷淡;房价方面,由于当前整体库存并不高,加上去年高价地项目已逐步入市,开始进入网签阶段,一定程度上将拉动均价结构性上涨,因此,不排除均价再次创出新高的可能;库存方面,受供应增加和成交低迷的影响,预计全市库存将进一步上升,不过,蓬江、江海两区库存将继续在低位徘徊。


  汤建军则指出,进入第四季度,各大开发商都进入年底冲刺业绩的阶段,预计整体推货量会有所增加,但在市民观望情绪较浓的情况下,估计成交量难以保障,价格有可能稳中回调。在政策没有大变化的情况下,明年年初,受春节假期等因素影响,市场偏冷的情况将持续一段时间,进入明年“五一”前后,市场热度或将有所回暖。

上一篇:开平南站开通百日 列车飞驰为开平带来人气财气 下一篇:城区居民“退潮”,镇上居民“赶集”
快速导航
购房工具
热门资讯
最新资讯

江门市新会区会城明胜置业信息部-提供专业的新会房产资讯 新会二手楼 | 新会二手房 | 资讯信息 | 新会房产网

联系地址:新会区会城圭峰东路明胜置业信息部 | 传真:0750-6666111 | 放盘热线:0750-6666111 | 招聘英才 | 明胜置业简介 | 网站地图
客服热线:0750-6666111    客服QQ:1612999888
Copyright 2011-2014 All Rights Reserved 粤ICP备11107787号