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透视房企多元化 “地产+”模式及转型之困

      点击: 163次      时间:2018-11-26 20:18

 从开发商到运营商的角色转变,是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等,并非一蹴而就。

  10月29日,融创出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司,完成了对万达文旅的收尾工作,同时也意味着,融创在多元化运营上更深入了一步。

  2018年,一个引人注目的现象是,诸多知名房企纷纷撕下“地产”的标签,排名前20的房企改名达19家之多。

  尽管面临市场下滑和融资紧缩,中国房企的多元化转型依然未曾止步;事实上,销售市场的下滑,迫使房企更快推进多元业务,以寻求新的增长空间。

  据21世纪经济报道记者统计,截至目前,排名前100的房企,触角已遍布租赁、农业、科技、特色小镇、文旅、教育等领域。

  争相转型的背后,实则是战略升级,扩展赛道,共同点是由“单一开发”向“开发+运营”发展,与主营地产业务的协同成了转型的新方向。

  多位业内人士指出,在此过程中,房地产与产业、实体经济的融合并非一帆风顺,目前并未形成成熟的模式。

  从上半年财报来看,房企营收的主力军还是房地产开发业务。产业运营实际推进过程中也会面临****周期长、融资压力大、专业人才缺乏等诸多难点,“地产+”模式仍待不断探索。

  “地产+”模式

  过去几年间,不少专家、业内人士预言中国房地产市场将触及天花板,这在2018年得到了印证。

  楼市传统的金九银十不再。2018年10月,百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%,减速尤为明显。而与去年同期相比,同比增速自三季度以来也持续放缓,从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

  “未来三年将是房地产见顶的时期,很可能房地产市场的大格局基本确定”,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示。

  21世纪经济报道记者注意到,从“单一开发”向“开发+运营”转型已成为房企转型的核心。其中,特色小镇、长租公寓、联合办公,甚至教育医疗养老、文化旅游等已经在全行业进行试验。

  天风证券指出,前30强房企在长租公寓、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。

  据记者统计,目前TOP30房企中已经有19企业布局了长租公寓业务,如万科泊寓、碧桂园碧家国际社区、旭辉领寓、龙湖冠寓等。

  西南证券预计,2019年,长租公寓、物流地产、旅游地产、物业服务、Reits等新业务存在爆发空间。

  由主营业务衍生的板块还有医养、文旅、零售业、教育地产和物流地产等方向。

  据统计,目前TOP30强房企中已有17家企业入局文旅业务。如恒大旅游集团共拥有海花岛、长沙、贵阳、苏州、烟台、武汉、西安等13个文化旅游项目,总旅游用地储备面积达4714万平方米。

  融创的表现也较突出,在累计斥资501.25亿元收购万达文旅之后,其成立了独立运营的文旅集团。

  基于社区商业的新零售也是房企着力的方向之一,这一领域与互联网的结合更为紧密。

  今年3月,新城、印力、恒大、碧桂园、融创、世茂等13家商业地产公司与盒马签订了“新零售”战略合作协议;4月,碧桂园和苏宁控股签订协议,预计今年内将有600家苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园;此外,华润万家在杭州及南京的大卖场业态还将入驻京东到家。

  作为中小房企转型的样本,花样年践行“地产开发+社区服务”战略,2018上半年轻资产收入占比首次突破了50%。

  此外,房企的多元化布局也具备个性,涉足环保、科技、体育等,如碧桂园积极筹备布局机器人业务,恒大入局新能源汽车。据记者统计,碧桂园、恒大、绿地、阳光城、蓝光这5家房企对人工智能等产业进行了战略投资。

  “房企转型是在地产之上加载产业。未来房企如果没有在地产开发之上加载产业的能力,地产就不值钱了”,北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。

  大象起舞时代,中小房企更是全力奋进。蓝光围绕地产核心主业打造“地产金融+文化旅游+现代服务业”架构,金科亦引入商业、产业、文旅等产品线,打造“x+住宅”开发模式,同时推进新能源业务。

  转型之困

  过去多年,一些房企早已开启多元化试验,但结局多是折戟沉沙。

  2013年,广州星河湾进军高端白酒市场。2014年,恒大曾进军粮油、乳业和畜牧业领域,并宣称投资将超过1000亿元。

  但据恒大2014年业绩披露,矿泉水业务亏损达23.7亿元。恒大冰泉公开转让说明书显示,其2013年、2014年和2015年1月至5月净利润分别为-5.52亿元、-28.39亿元和-5.55亿元,累计亏损高达40亿。

  此外,由融创与乐视、恒大与FF的合作可见,倘若缺乏专业人才储备和管理经验,贸然投资新业务往往会陷入发展困局。

  “做了三年还没做成的业务,就不要再做”,万科董事会主席郁亮在9月的内部讲话中表示。他指出,大部分开发商做新产业是做噱头,那些新型产业并没有实现独立运营的程度。

  “原有非主营业务的营收至少要占到3成以上,房企才算是真实完成了转型,现在大多数房企房地产销售收入占比都在9成以上,这样的份额是谈不上转型的”,中原地产首席分析师张大伟表示。

  以招商蛇口为例,进行邮轮全产业链布局的招商蛇口,其半年报显示,邮轮产业建设与运营收入2.63亿,同比增长10.82%,在三大业务板块中占比仅1.25%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从开发商到运营商的角色转变,是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等,并非一蹴而就。

  如教育、医疗等领域,对相关资源积累的需求巨大,而文旅产业则需IP作为支撑,这些转型的资本在短时间内都难以快速复制。

  克而瑞研究指出,单纯依靠住宅开发去扩大销售规模的商业模式,已经不适用于后房地产时代。如今,越来越多的房企意识到,资产运营板块将是新的盈利增长点和获得现金流的重要业务。

  但资产运营是更为专业的领域,一旦众多房企斥重金布局这一领域,想要突围就要有自己的特色,尤其是跨界文娱等与地产相关度较小业务,仍面临巨大的挑战。

  钟伟亦表示,房企的运营能力正在超越开发能力、建造能力、投资能力,成为开发商在未来房地产平台期的考量指标。

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